Za posledních 6 let se toho odehrálo hodně. Covid, inflace, válka na Ukrajině, ceny materiálů a řemeslníků, vysoké nároky klientů. To vše se do cen promítlo. A to tak, že tvrdě. Ukážeme si to na pár příkladech. V tomto článku se budeme držet toho, co umíme nejlépe, a to jsou novostavby domů. Rekonstrukce necháme jiným, protože těmi se nezabýváme. Ještě jedna věc. Budeme psát o zděných domech, které většinou děláme. Ono cenově dřevostavby na tom nejsou nijak výrazně jinak než zděné stavby. Poslední věc. Když budeme mluvit o stavebních firmách, tak máme na mysli ty kvalitní, které práci dělají špičkově a kvalitně a jednají s klienty férově. S jinými my ani neděláme. Naštěstí. I když desítky divokých příběhů známe. Ale o tom třeba jindy.

Přání klientů

Tady to všechno vlastně začíná. Každým rokem totiž stoupají kromě cen i nároky a požadavky klientů. Nenechte se mýlit. My máme náročné klienty rádi, umíme s nimi pracovat, umíme jim ukázat všemožné varianty ve skicách, na 3D modelu, ve virtuální realitě, na vizualizacích. Starost ale je, že i takoví klienti jsou častokrát překvapeni, co dům dnes může stát. V první řadě chtějí dnes lidé velké domy. Takové máme rádi. Prostorné garáže, technické místnosti, sklady, spíže, oblíbené je mít více koupelen a šaten. Kam bychom ty věci z těch přeplněných e-shopů přeci dávali, že? Druhá věc je, že se výrazně posunulo vnímání toho, co je dnes standard. To, co bylo dříve považováno za nadstandard, je dnes bráno jako samozřejmost, nutnost. Plastová okna se klientům moc nelíbí, lepší jsou dřevěná nebo hliníková, kvalitní dřevěné podlahy místo vinylových, otevřené pohledové krovy, krby, vysoké dveře, kvalitní kuchyňské desky, fotovoltaika, tepelná čerpadla, rekuperace, studny, sauny. Každý jednotlivý prvek dává smysl, ale dohromady vytvářejí velmi nákladný celek. Nezapomeňte, neříkáme, že takhle vysoké nároky mají všichni, mluvíme obecně, ale ruku do ohně dáme za to, že posun standardů a velikost domu se opravdu posunuly.

Rozpočet vs. realita

Za nás je více než zodpovědné s klienty diskutovat odhady realizačních cen hned od počátku. To víme, že se v praxi opravdu ale opravdu neděje. Vidíme to, když klienti přijdou od jiných projektantů s předěláním návrhu domu, tak o cenách tam častokrát nepadne ani zmínka. To je opravdu špatně, protože jsou pak klienti vzdálení od reality a navíc se to kolegům stavařům nepěkně a častokrát zaslouženě vrací. My proto téma realizační ceny otevíráme hned. Je to pro dobro klientů samotných. Z praxe vidíme zajímavé postřehy. Většinou je to tak, že klienti mají v hlavě nějaký svůj odhad, kolik má dům stát. Řekněme základem je dnes 8-10 mil. Když nám ale popíší zadání, tak reálná cena na klíč se vším všudy je cca 2x tolik, než si myslí. To je zarazí. A zajímavě to pokračuje, když jsou domy větší a větší. Z naší zkušenosti pak rozdíl mezi cenou a přáním klientů je exponenciální. Tam kde klienti mají rozpočet okolo 15-18 mil, tak reálná cena jejich zadání může být klidně okolo 40 mil Kč. To už se přijímá těžko. Chápeme. A u domů, které stojí 60, 80 mil nebo 100 mil, tak ani tam ty rozpočty na prvních schůzkách tomu těžce neodpovídají. Tak to je a naše práce je to srozumitelně vysvětlit, jak skloubit velikost a materiály domu s reálným rozpočtem.

Typy domů

Určitě je důležité ale rozdělit domy do pro nás dvou základních kategorií, které v praxi vidíme. První základní kategorií jsou zjednodušeně řečeno katalogové domy. Klasický přízemní dům s valbovou střechou, okny, balkonovkami na terasu. Na to asi není třeba práce architekta (i když se to samozřejmě nevylučuje), projektant si s takovým domem lehce poradí, projekt bude relativně levný a za celkem slušný čas zpracovaný. Takové domy jsou vhodné pro spousty klientů a mají na trhu své oprávněné místo. To je první typ domu, kde i realizační cena a hlavně způsob realizace budou o dost jiné než u druhého typu rodinných domů. Tím jsou řekněme domy na míru, originální domy pro toho konkrétního klienta na jeden konkrétní pozemek. Domy, které jinde nestojí, je to prostě jeden unikátní dům častokrát s detaily, které podtrhují jeho vzhled nebo fungování. Takové domy vyžadují architektonickou studii, prováděcí projekt a autorský dozor při realizaci. Výhodou je, že jsou více zapamatovatelné, je na nich vidět detail, že jsou prostě vymyšlené, funkční, architektonicky zajímavé, nepřekvapivě prostě dražší a složitější.

Způsob realizace

Tohle je klíčová otázka, která o ceně za realizaci nemálo rozhoduje. Z naší praxe se dá způsob realizace rozdělit na tři možnosti, mezi kterými můžete vybírat. Stavba domu na klíč. Nemůže si ji dovolit každý kvůli ceně. O tom žádná. Na druhou stranu při výběru kvalitní stavební firmy spolu s technickým a autorským dozorem tu dosáhnete vysoké kvality a záruky a vlastně i relativně „krátkého“ času. Zkušená stavební firma Vám dům běžné velikosti postaví za 1,5 roku (bavíme se o zděných stavbách). Jedna z klíčových věcí je, že se tu nestaráte o koordinaci řemeslníků na stavbě. Těžko si dokážete představit, jak moc je tohle složité. Druhou variantu nazýváme stavba domu dodavatelsky. To znamená, že místo stavbyvedoucího, mistra, nebo projektového manažera tuhle roli přebíráte vy, takže na vás padá mj. ta koordinace objednávání materiálů, řemeslníků, koordinace toho, kdy má co kdo dělat a kontrola stavebních prací. To je velice složité a hlavně nechutně časově náročné. Vlastně i psychicky. Tuhle variantu dokážeme s přivřením obou očí skousnout u katalogových domků. Tam to (i když horko těžko) dáte dohromady. U domů na míru bychom tohle nedoporučovali, pokud nejste stavitel, projektant, nebo architekt. Mluvím z vlastní zkušenosti, protože svůj dům, který jsme si sami navrhli, jsem takto jakožto stavař postavil a měl jsem toho nad hlavu, vám řeknu. Poslední variantou dnes méně a méně častou je stavba domu svépomocí. Tady už musíte přiložit ruku k dílu a reálně takový dům z velké nebo malé části (to záleží na vaší šikovnosti a časových možnostech) stavět svýma rukama. To se pomalu vytrácí, protože řemesla je méně a méně a více z mladší generace je spíš za počítačem než za zednickou lžící. Když dokážete reálně stavět vy sami dům, což šikovní určitě dokážou a dokážete tomu obětovat opravdu moře času, tak se na druhou stranu dá ušetřit hodně peněz a kvalitu si pohlídat sám sobě. Ale musíte stavařině rozumět, abyste věděli, co a jak dělat, a to není zas tak jednoduché, jak se píše na webu svépomocí.cz.

Realizační ceny

A teď konečně to nejbolestivější. Realizační ceny. Pojďme na to, ať to máme z krku  Vezměme katalogový dům. Když byste ho stavěli na klíč od kvalitní stavební firmy v solidních standardních materiálech, tak cena se bude pohybovat okolo 50-60 tis. Kč/m2 užitné plochy. Do ní zjednodušeně řečeno započítáváme vnitřní plochu domu bez teras, chodníků, neobytné půdy. U katalogových domů se často využívá svépomoc nebo dodavatelská výstavba, takže se lze s cenou dostat níž, řekněme 40-50 tis. Kč/m2. Jiná písnička je to u domů na míru. Takové domy obsahují náročnější detaily, kvalitnější materiály, dražší technologie (rekuperace, chlazení, fotovoltaika), kvalitnější řemeslníky, koordinaci. Staví se více na klíč. Tam se cena pohybuje okolo 70-80 tis. Kč/m2 užitné plochy. Horní hranice tu prakticky není. Tohle byly ceny za dům jako takový, tzn. kompletní dům s povrchy. Takže od základů přes podlahové krytiny, obklady, dlažby, vybavení koupelen, technologie celého domu, výmalbu, dveře až po fasádu a střechu. To bylo ale ještě moc jednoduché vynásobit plochu krát tuhle cenu. K tomu je třeba připočítat to, co my nazýváme ostatní. Na to se hodně zapomíná a přitom to cenu dokáže hodně pokazit. Mezi ostatní my počítáme inženýrské sítě (přípojky, drenáže, akumulační nádrž, vsakovací objekt), zpevněné plochy (terasy, chodníky), oplocení (brány, branky) a opěrné zídky, interiér (kuchyně, spotřebiče, světla, nábytek) a speciality (např. markýzy, studny, sauny, bazény, jezírka a další). Položka „ostatní“ z naší zkušeností tvoří cca čtvrtinu z ceny domu. Určitě tady záleží na velikosti, tvaru a svažitosti pozemku. Samozřejmě poslední věcí, kterou byste museli zohlednit, je např. samostatná garáž, nebo přístřešek atp. Určitě jde s klidem říct, že na obě strany se to může pohybovat 10 % lehce. Jen abyste ceny nebrali dogmaticky. Lze počítat ceny i díky objemu stavby, tzn. Kč/m3, my se poslední dobou více řídíme podle Kč/m2. Jen doplníme, že tyhle ceny neobsahují koupi pozemku, projektovou dokumentaci, průzkumy pozemku, vyřízení povolení, autorský a technický dozor. Cenu ovlivní určitě lokalita. Tedy region a konkrétní město, kde se stavba nachází.

Co říci závěrem?

Připomeňme, kde je nejvíce zakopaný pes v drahých cenách domů. V jejich velikostech. V ničem jiném. Objem dělá peníze. Dále to je zmíněný vysoký standard na materiály a design od klientů. A hrubě to prodražuje nedostatek řemeslníků, což zvyšuje cenu jejich práce. Lehce se pak stane, že dům na míru, který má 180 m2 užitné plochy spolu s položkou ostatní tak stojí na klíč okolo 18 mil Kč. Nebo dům, který má užitnou plochu 350 m2 a prostorné zázemí garáží stojí 40 mil Kč. Tak se realizační ceny ve stavařině při stavbě zděných domů dneska (v lednu 2026) mají. Jsme sami zvědaví, až budeme psát článek za dalších 6 let, kam se ceny posunou. Buďte klidní, to nikdo nedokáže moc dobře odhadnout. Malá rada na závěr. Ať už vám bude navrhovat dům kdokoliv, vždy nezapomeňte s ním zodpovědně probrat ceny za realizaci, ať máte dost času si vše v klidu promyslet. Na to my klademe důraz a tuhle nepříjemnou kapitolu s klienty od začátku debatujeme. Budeme se těšit i na vás, pokud se rozhodnete nechat si navrhnout váš dům v naší architektonické kanceláři 3K Architects. A pro zajímavost. Můžete porovnat, jak to bylo 6 let zpátky na tomto článku.